前月号においても現在の不動産市場は明らかな“買い手市場”が続いているとお話させて頂きました。

これはオーストラリア人にとってはもちろんですが、日本のお客様にとってはこの状況とともに“円高”が重なり、今までにない好機となっています。

　　
この時期今まで不動産購入を考えてはいたものの一時期の円安なので様子を見ていた方、不動産価格の上昇が続き購入に踏み切れなかった方々が、一斉に動き出しました。

　　
円高のメリットをトリニティービーチに建設されたVUEの価格を例にとって見てみましょう。
差額だけでも約3600万円から3800万円です。

実際に円高だから買い時だなー。

と頭ではわかっていても実際にこうやって数字にするといかに、買い時か実感できます。
差額で、家が一軒買える分ぐらいお買い得なのです。
さらに現在の買い手市場だからこそ多くみられる『売りに出されている価格より下回った金額で取引される』可能性も大です。

世界経済不況といわれておりますが、こういった時期を逆に追い風とみて、アクションを起こすことも資産形成の上では大切なのかもしれません。

例えば、物件価格が２０％下がっているとしたら、日本円から考えると…
為替で４割引×物件価格で２割引＝約半額！となります。

　　
常に変化する相場ですので、最安値をピンポイントで狙うのはもちろん難しいと思います。

頂点を待ち続けて結局は時期を逃してしまう方も多いのが現実です。“あのときに買っておけばよかった。”

とならないためにも実際に行動に移すことが重要です。

　
今すぐ気に入った物件がないという方にも資金だけでも先に豪ドルに換金しておくことも、ひとつの良い方法です。

円高の今、資金を換金しておき銀行に短期の定期等で預けておき、物件が見つかった時点で購入することもできます。

物件を探して、気に入ったのが見つかったときにまた円安になっている場合もないわけではありません。

　　
“円高”と“買い手市場”という大きな要因2つが重なったまたとないチャンスです。

熊谷　美保

プロフェッショナルズ・エッジヒル社　セールスアシスタント。
QLD州公認不動産販売員資格・NAATI（オーストラリア翻訳国家
資格）所持。在豪暦５年。弁護士事務所での勤務経験もあり、セール
ス活動のみならず物件管理も担当し、きっちりとした事務処理能力
で、日本人の文化を理解したきめ細かいサービスをご提供中。

 

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１２月３日、ＲＢＡ（オーストラリア中央銀行）は１％の利下げを行いました。

これは４ヶ月連続の利下げであり、現在の政策金利は４．２５％となりました。

 
住宅関連指標を見てみると、「住宅ローン申請件数」「住宅ローン申請額」は前年比で－２０％を超え、「住宅建設許可件数」も－１０％を超えつつあります。

 
  
不動産は明らかな“買い手市場”が続いている状況なのですが、その“買い手市場”とはどんな状況なのかというと、・“売り手”と“買い手”を比べると、買い手　の方が強い市場環境。

 
・売り物件は多いが、買いたいという需要　が少ない。
・売りに出された物件が売れるまでの期　間が長期化する。
・売りに出されている価格より、下回った　金額で取引される。
  

 
しかし、こういう市場環境でも、実際に安く買うには、それなりのアクションが必要です。
「安くなるかどうか聞いてみて」だけでは、絶対安くなりません。

安く買うためには「オファー」をしてみる必要があります。

またオファーはあくまでも「購入の申し込み」です。

売買契約の前の段階となります。

 
正式なオファーをする場合、買いたい金額や条件を書いた書面を出すこと、トラストアカウントにデポジットを積むこと、この２つが必要になりますが、トラストアカウントとは日本でいう「手付金保全口座」に相当するもで、もし交渉が成立しなかった場合は、全額が返金されるリスクの無いものになります。

　
せっかくの買い手市場も具体的なアクションが無ければ何もなりません。

「安いものを買う」というより「良いものを割安で買う」ということを意識し、是非アクションを起こしてみてはいかがでしょうか。

k熊谷　美保

プロフェッショナルズ・エッジヒル社　セールスアシスタント。
QLD州公認不動産販売員資格・NAATI（オーストラリア翻訳国家
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スタンプデゥーティ（印紙税）改定
～ファーストホームバイヤーに朗報～

不動産購入時に課されるStamp Duty（印紙税／トランスファーデューティ）が2008年7月1日より改定されました。

 
1. 50万ドル未満の初めての持ち家に課される印紙税廃止
初めて持ち家を購入する方（ファーストホームバイヤー）に対する印紙税免除対象となる購入価格が‘08年９月１日から50万ドルに引上げられます。

同日以降50万ドル未満の物件を初めての持ち家として購入する場合、印紙税は発生しません。
 
2. 主な居住地としての住宅購入に対する割引
主な居住地としての住宅購入に対する割引は、以前は購入価格の32万ドルまでの部分に適応されていましたが、‘08年７月１日より、購入価格の最初の35万ドルまでは１％の印紙税率が適応されます。

3. 所有権移転に対する税率の改定
’08年～’09年のクイーンズランド州予算で、所有権移転に対する税率の構成が簡素化、国内の他州に比べ改善されました。

税率の区分が７から５へ減少、最大税率は4.5から5.25％と増率。

’08年７月１日より70万ドルを超える投資用物件に対する印紙税は5.25％で計算されます。

 
以上の改定より、政府が、持ち家に居住したり初めて住宅を購入するのを奨励しているのが伺えます。

自宅購入者からの印紙税収入の不足分を、投資家の居住用不動産に対する印紙税徴収で補おうとしていると言えるかもしれません。
（上記は2008年10月13日時点でのMclaughlins法律事務所からの法律情報の抜粋です）
  

 
上記項目１の免税に加え、今年の10月14日から09年6月30日迄に初めての持ち家を購入する場合は、First Home Buyer Grantとして中古物件で＄14,000、新築物件では$21,000が政府より支給されることとなりました。

ファーストホームバイヤーにとってはこれまでにない大きな支援です。

中古不動産価格が昨年に比べて１０％から２０％下がっている今こそ、これらの特典を使って夢のマイホームの購入について検討してみてはいかがでしょうか。
（注・First Home Buyer Grant及び項目１の免税が適用されるのはオーストラリアの永住権を持っている方のみです）
  

k熊谷　美保

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今月は「買い替え」の第一ステップ「売却」について基本的な手順をご説明します。

 
【売却のステップ】

1.ご自宅の売却を検討している方は、まず権利証書（Certificate of Title）の有無を確認する。権利証書が発行されている場合、それがないと売却は不可能となり、紛失した場合には再発行が必要です。

 
2.不動産会社に連絡し、物件の売り出し価格を査定して貰う。

 
3.売却で利益が出ると思われる場合は、会計士にキャピタル・ゲイン・タックス（Capital Gains Tax）の税率を相談。内容を明確にしてから不動産会社と物件の販売活動に関する契約を結ぶといいでしょう。

税率は、購入時期や消費者物価指数、お持ちのビザの種類など多くの要素を必要とした複雑な計算となります。

 
4.不動産会社との物件の販売活動に関する契約の種類は、オープン・リスティング（Open Listing）、ソール・エージェンシー（Solo Agency）、エクスクルーシブ・エージェンシー（Exclusive Agency）があり、日本でいう専属専任媒介契約はエクスクルーシブ・エージェンシーにあたります。オープン・リスティングは複数の不動産会社に売却を依頼する方法です。
5.弁護士（Solicitor）を選ぶ。

不動産売買で実績のあるところをお薦めします。

日本語での対応が可能な事務所もあります。

 
6.売買契約が成立したら、日本在住の方は物権譲渡証書にオーストラリア大使館での認証が必要です。

契約成立後の手続き詳細は弁護士事務所より連絡があります。

確実に契約が成立したら、決済の打ち合わせ。決済金を現地銀行へ残すのか、日本に送金するのかを決定します。

 
7.決済は売主、買主の弁護士同士で行われ、物件オーナーが直接立ち会う必要はありません。もちろん、ご本人が日本にいてもオーストラリアでの決済が可能です。

 
 【売却の際の必要経費】

 
1.売却活動に必要な経費（タイトルサーチ料金、ユニットの場合はボディーコーポレート・ディスクロージャー料金、新聞・雑誌宣伝広告費）

 
2.契約成立後に必要な経費（不動産会社への手数料、弁護士費用）

 
3.売却代金が購入代金＋経費を上回る場合はキャピタルゲイン税
 　売却のカギはもちろん少しでも高く売ることですが、複数の不動産会社に査定依頼をすると、物件の販売活動権が欲しいがために、他社に負けないように査定額を高めに言う業者も少なくはありません。

査定結果が何を根拠に出てきた数字なのかを把握する必要があります。

また永住権保持者以外は基本的に中古物権の購入が出来ないため、売却の相手の殆どはオーストラリア人となります。

オーストラリア人の顧客を多く持ち、オーストラリア人との交渉に慣れている不動産業者を選ぶことも、売却を成功に導くカギとなるでしょう。

k熊谷　美保

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前号にて物件購入の時期につき、今の時期は買い時とのお話をさせていただきました。

新規で購入することはもちろんですが、こういった時期は買い替えにも最適な時期といえます。

不動産価格の高騰が落ち着き、“買ったときより下がった”とお嘆きの方もいるかもしれません。

しかしそんなときこそ買い替え、グレードアップのチャンスなのです。

市場全体の相場が20％下がった時と上がった時、それぞれ今の１．５倍の価格の物件に買い換えた場合の“差額”を比べてみましょう。

このように、実は全体の相場が下がったときのほうが、グレードアップのための差額が少ないのです。

ですので、不動産に慣れた方は、そのようなときこそ「さあ、買い替えだ！」と動き始めたりします。

では買い替えはしたいけど、実際自分の家がいくらで売れるの？と思われた方、そんな時は是非、ちまたの噂に振り回されず、専門家である不動産会社へお問い合わせ下さい。

クィーンズランド州の法律により不動産業者は販売価格の提案（査定）時には、その“根拠”となるものを提出しなければいけないと定められています。

それは“CMA(Current Market Analysis)”と呼ばれるものであり、不動産の売却の仕事を取りたいがために大げさな価格を根拠無く提示するような動きを排除するよう、消費者保護を目的に法律で規定されものです。

既に不動産をお持ちの方は、まずご自身の資産が大体どれぐらいのものか、その“根拠”を把握し、今こそ、グレードアップへの一歩を踏み出されてはいかがでしょうか？

k熊谷　美保

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「物件は購入したいけど、今は市場全体が静かみたいだし、しばらく様子見をしよう。」と思われている方は多いと思います。
しかしプロの目からみるとそれはチャンスを逃していることになります。

市場全体が下がっている時期、そういった時こそ購入のチャンス！

つまり買い時なのです。

　
繰り返し行われる準備銀行の金利引き上げにともない、多くの投資家や、一般の人々も所有物件を市場に出しました。こういった状況は、買い手側にとっては購入物件の選択肢が増えたということです。
さらに売り手側は早く手放すことを第一目的に市場に出している人が多いのです。つまり価格交渉にも応じる可能性が高いということです。

　　
市場がよい時期には利益を期待して市場に物件を出しているわけですから、その場合には価格交渉に応じる可能性は低いのです。

　　
つまり、こういう時期こそまずはアクション。

オファーを入れてみることです。

　　
2000年代に入り、住宅価格の高騰や金利の上昇が続き、物件購入にいまいち踏み切れなかった人々も多かったのではないでしょうか？

　
しかし前号にも記載しましたようにこのまま一生賃貸を続けていても、資産形成にはなりません。
資産形成を視野にいれるのであれば、物件購入は大きなステップとなるでしょう。

　
特に物価変動にも対応する『資産』に変えながら持っておくというのは、リスクヘッジとして大変重要なことです。

また購入に踏み切れない理由のひとつに英語の問題がある方々もいるでしょう。

また日常会話にはこまらなくても契約事の英語になると不安を感じる人もいるかもしれません。
現在では、不動産業者はもちろん、ローンの相談等ができる銀行、契約書の説明・決済までを手引きしてくれる弁護士事務所にも多くの日本人もしくは日本語のできるところも増えております。

　　
まずは相談だけでもしてみることをおすすめします。

荒木祥久
スターツ・インターナショナルオーストラリアPty Ltd代表取締役。
クイーンズランド州不動産フルライセンス所持。 日本宅地建物取引主任者

 

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インタレストの引き上げの発表が続く中、このまま賃貸をつづけるか購入するか悩まれている方もますますふえていることでしょう。

 
このまま賃貸を続けるとなると今後の賃料の値上がりが気になるところです。

賃貸料についてのミッドウットレポート社の調査結果が発表されました。

それによると平均賃料は一昨年から一年間で最高14％の上昇率となりました。

週$30の上昇は年間にすると$1560。家計にとってかなりの比率を占めることになります。

ケアンズ中間賃貸料

ケアンズの人口増加を考えても今後の賃貸の需要はますます高まることは間違いありません。

シドニーでは空室率がなんと約１％。

賃貸の申し込みの場も売買のオークションでもしているのかと思うほど混み合っています。
賃貸物件に住んでいる方にとっては家賃は生活費の中でも最も大きな割合を占める固定費です。

その固定費を他の人に払って他人の投資や資産形成を助けるのか、自己の資産形成の一環としていくのか、その選択が賃貸か購入かの選択に直結します。

 
購入した場合、将来値段が下がらないのか、買った家が不良だったらどうしよう？となど不安点はたくさんあると思います。

その不安を解消するためにも買主（自分）側の立場に立つ業者を立てることもおすすめします。

売主側のエージェント＝不動産のプロと自分自身で交渉するより、自分側にたってくれる業者をたて、プロ同士で交渉してくれることにより取引がスムーズに進みます。

またプロに任せた場合、買主側の立場にたって売出価格が適正かどうか、物件調査の手配だけでなく、契約書に買主側の立場で考えた特別条項等を盛り込む等さまざまなプロならではのアドバイスをしてもらえます。

 
他の都市に比較してまだ割安感のあるケアンズ。
ご自身の大切な資産形成のプロセスをあたなも考えてみませんか？

一つ一つ確実な道を歩んでいくことが着実な資産形成のポイントです。

荒木祥久
スターツ・インターナショナルオーストラリアPty Ltd代表取締役。
クイーンズランド州不動産フルライセンス所持。 日本宅地建物取引主任者

 

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このまま賃貸を続けるか、購入すべきかお悩みの方も多いのではないでしょうか？

そもそも「他人に家賃を払う＝他人の投資や資産形成を助けている」だけの状態です。

家賃を払い続けていても全くご自身の財産にはなりません。
毎年家賃が５％上昇したとして試算してみましょう。

 
＊週300ドル払っている人は、初年度
＄15,600　5年で＄86,000
＊週400ドル払っている人は、初年度
＄20,800　5年で＄114,934
＊週500ドル払っている人は、初年度
＄26,000　5年で＄143,666

 
5年単位で考えるといかに、多くの「他人の資産形成のお手伝い」を行っているか明確です。　
さらに賃貸の場合、オーナーの状況により家賃の値上げだけでなく、物件の売却に伴う強制的な退去通告の可能性や、賃貸契約の更新を拒否される事など、ご自身ではプランできないことが起きることも多々あります。

その度引越しを行い、すべての事務手続きを行う時間と費用も馬鹿になりません。
特に日本人は家は一生のものと考える方が多いようですが、オーストラリアでは不動産購入は資産形成をしていく上での重要なワンステップと考えられます。物価変動に対応するモノとして『資産』に変えながら持っておくリスクヘッジの考え方が大変重要です。
不動産が値上がりした際の利益（キャピタルゲイン）に関する税は、投資用や別荘目的の物件と違い、ご自宅（プリンシパルレジデンス）の物件は値上がりしても非課税なため、『資産形成』に視点を向けた時大きなプラスです。

 
身近なオーストラリア人が思いも寄らぬ豪奢な邸宅に住んでいる例を見かけますが、それは税務上のメリットを活用し、自宅の買い替えを積み重ねた結果である場合が多いのです。

 
購入への第一段階として、今現在ご自身がどれぐらいローンが借りられるか、月々の支払いはいくらぐらいになるのか等、専門家に相談に行くことをお勧めします。

市内の銀行には日本人の方が勤務されているところもあるので、相談してみるとよいでしょう。

 
他人に家賃を払い続けても一切自分の資産になりませんが、ローンは「貯金」のように、資産形成につながっていると認識することが非常に重要です。

荒木祥久
スターツ・インターナショナルオーストラリアPty Ltd代表取締役。
クイーンズランド州不動産フルライセンス所持。 日本宅地建物取引主任者

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購入される物件のご利用方法は、自分で居住、貸出し、別荘（空室）と色々だと思いますが、

どのタイプにしろ、物件維持費用の支払いはもちろん、

様々なメンテナンスが発生します。

　
長期テナントが入っている場合、家賃の支払い、物件の使用状況を常に確認し、

貸主の責任である安全面もきちんと整備しておく必要があります。

ホテルのマネージャーを通じてホテル貸しをしている場合は、物件が定期的に貸出されているか、

不必要な経費が差し引かれていないか等、確認する必要もあります。

自分で居住するタイプでも、電気、電話の接続など、海外では勝手もだいぶ違ってきます。

中でも物件を空室にする場合、管理は重要です。

弊社では多数の不動産管理を行っていますが、

最近のトラブルシューティングの例をあげますと…

■ホテル貸しをしている不動産所有者への収入からカーペットクリーニング代と称して

毎週余分な費用が差し引かれているのを発見し、ホテル運営会社と折衝、

費用を返金してもらいました。

実はこれに類する事は油断をしていると非常に多発しているのです。

■弊社の支払い代行サービスが「誰もいない物件なのにガス代がやけに高いのでおかしい」と気づき、

ガス配管の専門家を手配し調査したところ、

壁の中のガス管からガスが漏れていたことが発見されました。
微量でしたが、一歩間違えば大惨事になるところでした。

これは収支面と物件の現場と両方に目を光らせているからできることです。

■QLD州の法律改定で全ての物件に火災探知機の設置が義務付けられた際に、

全不動産所有者に正確に説明を行い、火災探知機の設置を行いました。

もし所有者がこの法律の変更をしらず物件を賃貸に出し、

火災が起きた場合には保険の適応も受けられません。

海外に物件を持つ場合、巷の噂レベルの情報ではなく、プロレベルの業務精通と

継続していける体制の会社に管理を依頼する選択肢もあると思います。

管理の状況は資産価値に大きく影響します。

どの物件を買うかというところに意識が集中しがちですが、買った後、

そして最後に売却する時の「出口」までを想定することは、

実は物件そのものの選択以上に重要なのです。

荒木祥久
スターツ・インターナショナルオーストラリアPty Ltd代表取締役。
クイーンズランド州不動産フルライセンス所持。 日本宅地建物取引主任者

 

 

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